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Wie soll Sozialwohnungsmangel bekämpft werden?
Das Verbändebündnis „Soziales Wohnen" fordert ein Sondervermögen von 50 Milliarden bis 2025 zum Bau von Sozialwohnungen. Zuwanderung bewirkt großen Wohnungsmangel, 2023 fehlen schon 700.000 Wohnungen in Deutschland. A4F kritisiert die einseitige Neubauorientierung des Bündnisses.
Ein Bündnis aus Mieterbund, Baugewerkschaft sowie Sozial- und Branchen-Verbänden der Bauwirtschaft hat vor einer „neuen und in ihrer Dimension beängstigenden Sozialwohnungsnot“ gewarnt. Hintergrund ist eine Wohnungsbau-Studie „Bauen und Wohnen in der Krise“, die das Verbändebündnis „Soziales Wohnen“ beim Pestel-Institut und beim Bauforschungsinstitut ARGE in Auftrag gegeben hat. Als Reaktion auf die Ergebnisse der Untersuchung fordert das Bündnis den Bund und die Länder zu einer gemeinsamen „Sozialwohnungsbau-Offensive“ auf. Der Staat müsse dringend ein Sondervermögen „Soziales Wohnen“ schaffen. Erforderlich seien hierfür in einem ersten Schritt 50 Milliarden Euro bis zum Jahr 2025. Nur so könne es gelingen, bis zum Ende der laufenden Legislaturperiode den Neubau von 380.000 Sozialwohnungen noch zu schaffen, so das Bündnis „Soziales Wohnen“.
Nach einem „gescheiterten Sozialwohnungsbau-Jahr 2022“, in dem nur rund 20.000 Sozialwohnungen neu gebaut wurden, würde die Ampel-Koalition damit ihr Versprechen von 400.000 neuen Sozialwohnungen in der aktuellen Legislaturperiode überhaupt noch halten können. Ziel des Sonderfonds müsse sein, „den zu erwartenden Kollaps auf dem sozialen Wohnungsmarkt abzuwenden“, erklärte das Bündnis „Soziales Wohnen“ am 12. Januar 2023 auf einer Pressekonferenz in Berlin, über die der Newsletter BAULINKS berichtet. Wenige Tage später musste auch Bauministerin Klara Geywitz das Scheitern des Wohnungsbauziels für die Jahre 2022 und 2023 eingestehen. Hauptverantwortlich nach ihrer Lesart seien der russische Angriffskrieg und die steigenden Zinsen.
„Vorfahrt für den sozialen Wohnungsbau“
Das Bündnis verfolgt das Ziel, den sozialen Wohnungsbau deutlich zu beleben. Denn es komme jetzt darauf an, zu verhindern, dass der Neubau von Sozialwohnungen „im Krisenjahr 2023 völlig auf der Strecke bleibt“. Deshalb fordert das Bündnis u.a. die Absenkung der Mehrwertsteuer von 19 auf 7% für den sozialen Wohnungsbau. Zudem steht eine deutlich raschere Bearbeitung von Förderanträgen auf der Forderungsliste. Darüber hinaus sollen Baurecht und Bebauungspläne den sozialen Wohnungsbau künftig stärker in den Fokus rücken: Ziel müsse es sein, den Bau von Sozialwohnungen deutlich zu erleichtern. Hierzu soll auch ein Sonderprogramm beitragen, das ein Switchen vom regulären Mietwohnungsbau zum sozialen Wohnungsbau unterstützt: Aus geplanten, aber noch nicht fertig gebauten Wohnhäusern sollen dabei geförderte Sozialwohnungen entstehen. Damit soll der Trend gestoppt werden, dass Bauprojekte in der Krise aus finanziellen Gründen immer häufiger komplett auf Eis gelegt werden. Und es müsse bundesweit in allen Kommunen „Wohn-Härtefallkommissionen“ geben. Diese würden dann, so das Bündnis, über ein 10-Prozent-Kontingent der zu vergebenen Sozialwohnungen entscheiden und gezielt benachteiligte Bevölkerungsgruppen bei der Wohnungsvergabe berücksichtigen.
In dem Bündnis „Soziales Wohnen“ haben sich der Deutsche Mieterbund (DMB), die Caritas Behindertenhilfe und Psychiatrie (CBP) und die Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt (IG BAU) zusammengeschlossen. Bündnispartner sind darüber hinaus die Deutsche Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau (DGfM) als Dachverband der Mauersteinindustrie sowie der Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB).
Bevölkerungswachstum führt zu Rekord-Wohnungsmangel
Die Wohnungsbau-Studie „Bauen und Wohnen in der Krise“ stellt eine düstere Prognose für den sozialen Wohnungsmarkt in diesem Jahr. Das federführende Pestel-Institut geht von einer erheblichen Zunahme der Bevölkerung aus: Für das vergangene Jahr ergebe die Bilanz der Zu- und Abwanderung ein Plus von rund 1,5 Millionen Menschen, die zusätzlich in Deutschland leben. „Die Lage spitzt sich dramatisch zu. Denn wer nach Deutschland flüchtet und bleibt, ist auf den sozialen Wohnungsmarkt angewiesen. Oder anders gesagt: Wir haben bereits jetzt einen Rekord-Wohnungsmangel und mit über 700.000 fehlenden Wohnungen das größte Wohnungsdefizit seit mehr als zwanzig Jahren“, sagt Matthias Günther, Leiter des Pestel-Instituts. Für ihn ist klar: „Das wohnungsbaupolitische Ziel der Bundesregierung, pro Jahr 400.000 Wohnungen – jede Vierte davon eine Sozialwohnung – neu zu bauen, ist gut kalkuliert.“ Allerdings müssten sich Bund und Länder beeilen, unter den aktuell schlechten Rahmenbedingungen mehr Neubau möglich zu machen.
Dramatischer Kostensprung
„Hier rächt sich, dass der Staat den Bau von Sozialwohnungen seit Jahren extrem vernachlässigt hat. So bitter es ist, jetzt gilt: Wer zu spät fördert, zahlt drauf“, sagt ARGE-Institutsleiter Prof. Dietmar Walberg und verweist auf die aktuellen Baukosten, die sein Institut ermittelt hat: „Der Neubau einer Mietwohnung kostet in einer Großstadt heute im Schnitt nahezu 3.980 Euro pro Quadratmeter. Dazu kommen noch einmal umgelegte Kosten von gut 880 Euro für das Grundstück. Zusammen macht das fast 4.900 Euro für einen Quadratmeter Wohnfläche im Mietwohnungsbau. Damit haben wir uns deutlich aus dem Bereich geschossen, der den freifinanzierten Neubau überhaupt noch möglich macht.“
Vor allem mit Blick auf diese Kostenentwicklung müsse der Staat jetzt reagieren, fordert das Bündnis „Soziales Wohnen“. Pestel-Institutsleiter Matthias Günther hat dazu die Berechnung gemacht: „Die notwendige staatliche Subvention für den Neubau einer durchschnittlichen Sozialwohnung von 60 Quadratmetern liegt bei 126.000 Euro, wenn nach den aktuell geltenden Energiespar-Standards gebaut wird.“ Um sein Ziel von 100.000 neuen Sozialwohnungen zu erreichen, müsse der Staat diese also mit 12,6 Milliarden Euro pro Jahr fördern. Bei "maximalem Klimaschutz" bei Wohngebäuden (Effizienzhaus 40) sei sogar eine staatliche Förderung von 14,9 Milliarden Euro pro Jahr erforderlich. Damit kommen die Wissenschaftler vom Hannoveraner Pestel-Institut und von der ARGE in Kiel zu dem Ergebnis, dass der Staat für das vom Bündnis „Soziales Wohnen“ geforderte Sondervermögen für den noch notwendigen Neubau von 380.000 Sozialwohnungen bis 2025 - und damit für das Ampel-Ziel beim sozialen Wohnungsbau - ein Volumen von 50 Milliarden Euro bereitstellen müsste.
1:10-Chance auf eine Sozialwohnung
Das Geld sei dringend notwendig und gut investiert. Denn auf dem Wohnungsmarkt spiele sich schon jetzt ein „soziales Drama“ ab, so das Bündnis „Soziales Wohnen“. Mehr als 11 Mio. Mieterhaushalte hätten in Deutschland einen Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein - und damit auf eine Sozialwohnung. Aber nur für jeden Zehnten davon gebe es eine Sozialwohnung. Das sei eine „bittere 1:10-Chance – Tendenz: fallend“. In den letzten Jahrzehnten sei „bei den Sozialwohnungen vieles ins Rutschen gekommen“: Ende der 1980er Jahre habe es noch rund vier Millionen Sozialwohnungen gegeben - allein im Westen. Heute seien es bundesweit nur noch rund 1,1 Millionen. Während im Jahr 1987 auf 100 Mieterhaushalte 25 Sozialwohnungen kamen, sei diese Zahl aktuell auf fünf zurückgegangen.
Architects for Future kritisieren einseitige Ausrichtung auf Neubau
In einer am 23. Januar vorgelegten Stellungnahme schreiben Architects for Future Deutschland (A4F): "Wir teilen die Sorge um den schwindenden bezahlbaren Wohnraum, jedoch nicht die Forderung nach Neubau." Dieser werde die Problematik nicht nachhaltig lösen. Denn das Hauptproblem des geförderten sozialen Wohnungsbaus sei, dass jährlich mehr Wohnungen aus der Mietpreis- bzw. Belegungsbindung herausfallen als nachgebaut werden. Diese Wohnungen dürfen nach Ablauf der Bindefrist zu freien Marktpreisen vermietet werden. "Ein gesetzlich eingebautes Hamsterrad von Flächenverbrauch und Wohnungsneubau mit “sozialer Zwischennutzung” entsteht, solange Neubau als einzige Alternative beworben wird."
A4F setzen weiterhin auf eine Novellierung des WoBindG (Gesetz zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen) und auf eine gezielte Förderung des Erhalts von bestehenden Sozialwohnungen - mit entsprechenden ökologischen, energetischen und sozialen Auflagen für eine Vermietung auf dem freien Markt. "Hier brauchen wir ein attraktives Förderangebot für eine Sanierung bei Verlängerung der Belegungsbindung. Wir fordern effektive Lösungen zur Wahrung und Schaffung von bezahlbarem Wohnraum mit Fokus auf den Gebäudebestand. Zusätzlich bedarf es Reformen in der Fördersystematik. Was einmal bezahlbar ist, muss bezahlbar bleiben."